FAQ – Wat zijn mijn rechten als huurder?

Op deze pagina staan antwoorden op veel gestelde vragen. Veel van deze vragen staan ook uitgewerkt in onze reader Hufters en Huurbazen. Deze is met name voor de KamerZoekDagen bedoeld maar is natuurlijk voor iedere student van toepassing.

Ik heb een kamer gevonden, wat moet ik nu allemaal regelen?

De belangrijkste dingen die je moet regelen zijn het contract en jezelf inschrijven bij de gemeente. Hiernaast is het ook goed om te kijken naar verzekeringen en of je recht hebt op huurtoeslag.

Contract

Doorgaans geeft de verhuurder je een contract, maar dat hoeft niet; een mondelinge overeenkomst is ook geldig. Met drie betalingen kan je ook bewijzen dat je een kamer huurt. Een contract is wel een betere optie. Eventueel kan je een standaardcontract downloaden van de VSSD-site.

Als de verhuurder zelf een contract heeft zal die waarschijnlijk afwijken van ons standaardcontract. Er kunnen dingen instaan die volgens het huurrecht helemaal niet mogen, maar toch staat jouw handtekening eronder. Het is dan belangrijk om te weten dat huurrecht meestal dwingend is. Dat betekent dat als er iets staat dat niet volgens de wet is dit niet geldig is, tenzij het in het voordeel van de huurder is.

Een voorbeeld: in het contract kan staan dat een huisbaas het kleine onder-houd op zich neemt. Dat hoeft niet, want klein onderhoud is voor de huurder. Als het wél in het contract staat kan de huurder hem daaraan houden. De andere kant op werkt niet. Bijvoorbeeld bij groot onderhoud: daar staat in de wet dat groot onderhoud voor de verhuurder is. Een contract kan de huurder niet verplichten het groot onderhoud voor zijn rekening te nemen.

Staat er toch iets in het contract wat niet mag, dan wordt dat onderdeel ongeldig verklaard, terwijl de rest van het contract wel geldig blijft. Mocht je denken dat er iets vreemds in je contract staat, stuur dan een mail naar het Steunpunt om het uit te laten zoeken.

Inschrijven bij de gemeente

Nadat je het huurcontract hebt getekend moet je naar de gemeente om je vermelding in de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) te laten aanpassen. Doe dit snel, want dit moet binnen 5 dagen nadat je verhuisd bent! Je bent wettelijk verplicht om geregistreerd te staan op je daadwerkelijke woonadres. Kijk voor meer informatie hieronder.

Verzekeringen

Denk ook eens na over een verzekering. In de gemiddelde studentenkamer staat, naast een bed, bureau en kast, toch al snel een computer, een televisie en misschien nog wel andere apparatuur. Samen heeft dit al snel een waarde van meer dan €5000,-. Kijk dus eens rond voor een verzekering. Verschillende bedrijven bieden speciale studentenverzekeringen aan, zo ook de VSSD. Kijk dus ook eens op onze verzekeringspagina.

Wat gebeurt er als mijn inschrijving bij de gemeente niet klopt?

De overheid gaat strenger optreden tegen misbruik van de uitwonendenbeurs. De maatregel gaat in per 1 januari 2012. Dit stuk is alleen relevant voor studenten die nog recht hebben op een uitwonende beurs.

Wat zijn de maatregelen?

Als je op kamers woont, moet het adres overeenkomen met het adres dat je hebt opgegeven aan de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA). Als bij een controle blijkt dat je niet op het GBA-adres woont, dan is er sprake van misbruik en wordt je uitwonendenbeurs omgezet naar een (lagere) beurs voor thuiswonende studenten. De te veel ontvangen studiefinanciering (het verschil tussen uitwonend en thuiswonend vanaf de laatste adreswijziging die je hebt doorgegeven aan de GBA) moet je terugbetalen plus een boete van 50% van dit bedrag. Deze boete moet direct en in één keer worden betaald. Ook ouders, tantes, ooms, vrienden en kennissen kunnen een boete opgelegd krijgen, als blijkt dat zij hebben meegewerkt aan het misbruik maken van de uitwonendenbeurs. Bij herhaling van het misbruik kom je niet meer in aanmerking voor studiefinanciering. De te veel ontvangen studiefinanciering moet je terugbetalen en de boete bedraagt 100% van het bedrag dat je te veel hebt ontvangen. In ernstige gevallen zal DUO aangifte doen bij het Openbaar Ministerie. DUO laat in heel Nederland huisbezoeken uitvoeren bij studenten van wie de woonsituatie vragen oproept.

Wat moet je doen?

  • Zorg ervoor dat je altijd op correcte wijze staat ingeschreven bij de GBA. Met andere woorden: op het adres waar je ook daadwerkelijk woont.
  • Ga je verhuizen? Geef dan je adreswijziging binnen vijf dagen na de verhuizing door aan de GBA. Je kunt dit doorgaans doen met je DigiD via het digitale loket van de gemeente. Vanaf 1 januari 2012 geeft de GBA adreswijzigingen automatisch door aan DUO. Je hoeft dit dus niet meer apart te doen.

Let op! Verandert je woonsituatie (van thuiswonend naar uitwonend of andersom), dan moet je dat apart doorgeven aan DUO via Mijn DUO.

Mag een verhuurder alles in een contract zetten?

Nu kan het zo zijn dat het contract dat je krijgt (flink) afwijkt van het standaardcontract. Er kunnen dingen instaan die volgens het huurrecht helemaal niet mogen, maar toch staat jouw handtekening er onder. Het is dan belangrijk om te weten dat huurrecht voor het grootste gedeelte dwingend recht of semidwingend recht is. Dit betekent dat er in contracten niets anders mag worden afgesproken dan in de wet staan, tenzij de afspraak in het voordeel van de huurder is.

Om dat laatste te verduidelijken: in het contract kan staan dat een huisbaas ook graag het kleine onderhoud op zich neemt. Dat hoeft hij niet te doen, want klein onderhoud is voor de huurder. Als hij het toch wil doen en dat wordt contractueel vastgelegd dan kan de huurder hem daar aan houden. De andere kant op werkt het niet. Bijvoorbeeld bij groot onderhoud: daar staat in de wet dat het groot onderhoud voor de verhuurder is. Een contract kan de huurder niet verplichten het groot onderhoud voor zijn rekening te nemen.   Staat er toch iets in het contract wat niet mag, dan wordt die clausule nietig (ongeldig) verklaard,  terwijl de rest van het contract gewoon geldig blijft. Mocht je denken dat er iets vreemds in je contract staat, dan kun je altijd langs komen bij het VSSD Steunpunt om het uit te laten zoeken.

Voorbeeld: Marco is eerstejaars en heeft een aanbod gekregen voor een kamer in het centrum. In het contract staat dat de huur eindigt na 12 maanden en dat Marco dan de kamer moet verlaten. In het huurrecht staat dat het contract alleen mag worden opgezegd met een van de redenen die in de wet zijn genoemd, dus de clausule dat Marco de kamer moet verlaten over een jaar is nietig. Na contact met de huurbaas is deze zin geschrapt en is het huurcontract naar een normaal huurcontract voor onbepaalde tijd omgezet.

Wat is een tijdelijk contract?

Vanaf 1 januari 2017 kan je een kamer tijdelijk huren. Voor onzelfstandige woningen (met gedeelde voorzieningen) kan een tijdelijk contract van maximaal 5 jaar gebruikt worden en voor zelfstandige woningen een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar. De verhuurder moet je tijdig melden dat het contract verloopt, anders gaat deze automatisch over in een contract voor onbepaalde tijd.

Ik mag mij van mijn huisbaas niet inschrijven bij de gemeente. Wat moet ik nu?

Een kamer waarbij je jezelf niet bij de gemeente mag inschrijven moet je niet accepteren, aangezien het dan huis waarschijnlijk illegaal verhuurd wordt. Hiervoor kan jijzelf ook verantwoordelijk gehouden worden omdat er een belletje moet gaan rinkelen zodra een huurder zich niet mag inschrijven van de verhuurder. Dit kan nadelige (financiële) gevolgen voor jezelf hebben, in de vorm van je huis kwijtraken en/of boetes, dus doe het niet!

Wat is de maximale huurprijs en wat kan ik er aan doen als het niet klopt?

Huur is opgebouwd uit de zogenaamde kale huur en de bijkomende servicekosten. De kale huur betaal je voor de muren, de vloer en het dak boven je hoofd en is gebonden aan een maximum dat door de overheid is vastgesteld. Het maximum kan worden berekend met het puntensysteem van de huurcommissie. In het puntensysteem wordt alles van de woning gewaardeerd, van het aantal vierkante meters tot en met de verwarming en de douche. Uit de berekening rolt een puntenaantal dat met behulp van een omrekentabel kan worden omgerekend tot een maximum kale huurprijs. Meer informatie staat op de site van de huurcommissie. Sommige verhuurders denken dat het puntensysteem een richtprijs geeft die gevraagd kan worden voor de woning. Dat is echter onjuist, het is een wettelijke regelingen dus een maximumprijs. Mocht je ontdekken dat je teveel huur betaalt en je doet dit binnen 18 maanden vanaf de start van het huren, dan kan je alle teveel betaalde huur terug krijgen en wordt er een nieuwe huurprijs vastgesteld. Mocht je pas na 18 maanden tot die ontdekking komen, dan wordt er alleen een nieuwe huurprijs vastgesteld. Het vaststellen van de nieuwe huurprijs wordt gedaan door de huurcommissie. Bij het gebruik van een kamer kan het voorkomen dat je huisbaas het gas, water en licht betaalt. Deze kosten mag hij aan je doorberekenen in de vorm van servicekosten. De servicekosten die aan jou worden doorberekend zijn als het goed is de werkelijke kosten, dus de huisbaas moet één keer per jaar laten zien wat hij met het ontvangen geld heeft gedaan. Hierbij kan het voorkomen dat je wat geld terugkrijgt maar het kan ook zo zijn, bijvoorbeeld met de stijgende energiekosten, dat er wat bijbetaald moet worden. De afrekening van de servicekosten vindt meestal plaats begin mei, maar dit verschilt per verhuurder. Niet alle verhuurders splitsen de huur netjes op in kale huur en servicekosten, dit heet dan een zogenaamde “all-in huur”. Het nadeel van all-in huur is dat de huurder niet kan weten wat hij precies betaalt aan kale huur en servicekosten en dat er onmogelijk vastgesteld kan worden of de gevraagde prijs te hoog is. Op verzoek kan de huurcommissie de all-in huur splitsen in kale huur en servicekosten. Dit kan je veel geld opleveren: de huurcommissie stelt doorgaans de nieuwe huurprijs vast op 55% van het maximaal toelaatbare, en zorgt ervoor dat de verhuurder ook daadwerkelijk de kosten splitst.

Mijn huisbaas wil de huur enorm verhogen. Mag dat?

Huurverhogingen bij woningen die onder het puntenstelsel vallen mogen één keer per jaar doorgevoerd worden met een door de overheid vastgesteld percentage dat meestal rond de 3% ligt. Als je in een geliberaliseerde woning woont (de kale huurprijs is hoger dan €710,68) moet er in je contract staan hoe er met huurverhogingen omgegaan wordt. Staat er niets, dan mag je huur niet omhoog! Dit kan van toepassing zijn als je met meerdere studenten één huis huurt (i.p.v. losse kamers in een huis).

Kan ik huurtoeslag krijgen?

In sommige gevallen kun je huurtoeslag krijgen. Dit kan echter alleen in enkele uitzonderlijke gevallen. Om te beginnen moet je een eigen voordeur hebben, en geen gedeelde voorzieningen als badkamer en keuken. Op www.toeslagen.nl kun je opzoeken of jouw kamer in aanmerking komt voor huurtoeslag.

Welke extra kosten zijn toegestaan?

Je kunt naast de huur die je iedere maand moet betalen ook nog extra kosten verwachten. De meeste van deze kosten worden gevraagd aan het begin, dus als het contract wordt ondertekend. De kosten die het meest voorkomen, maar niet altijd mogen, zijn:

  • Een borgsom
  • Overnamekosten
  • Administratiekosten
  • Bemiddelingskosten
  • Sleutelgeld

Toegestaan

Een borgsom wordt meestal in de vorm van één tot twee maanden vooraf betaalde huur gevraagd en dient te worden teruggegeven als je de kamer verlaat in de te verwachten staat, dus net doch gebruikt: je hebt er een periode gewoond. Sommige huisbazen willen nog wel eens vergeten dat je een borgsom hebt betaald, dus probeer er zelf op te letten. Een makkelijke manier om de borgsom terug te krijgen is, in samenspraak met de verhuurder, deze te verrekenen met de laatste maand(en) huur.

Overnamekosten zijn kosten die je maakt voor spullen die je overneemt van de vorige huurder. Dit kunnen meubelstukken zijn, maar ook aanpassingen aan de woning. Aan het eind van jouw huurperiode kun je natuurlijk de spullen weer proberen door te verkopen, als dit niet lukt ben jij er aansprakelijk voor. Dit is misschien niet zo belangrijk voor een bank die je hebt gekocht, maar misschien wel voor de aanpassingen die je hebt overgenomen.
Peter kreeg in 2008 een nieuwe kamer waarin de vorige bewoonster een wasmachine-aansluiting in had laten aanbrengen. Deze was niet origineel aanwezig en er was zelfs een extra gat in de muur gemaakt voor de doorvoer. Voor €0,- heeft Peter deze wasmachine-aansluiting overgenomen, samen met alle verantwoordelijkheden daarvoor, omdat het wel handig leek om niet iedere week terug naar zijn ouders te hoeven. Nu hij weer gaat verhuizen moet hij de woning terugbrengen in originele staat, dus zonder de aansluiting, tenzij de volgende huurder deze wil overnemen van hem. Helaas voor Peter wilde de nieuwe huurder geen wasmachineaansluiting en moet hij dus de leidingen weghalen en het gat in de muur dicht maken.

Administratiekosten vormen een grijs gebied binnen het huurrecht. Als deze redelijk lijken mogen deze gevraagd worden, maar mochten er hoge administratiekosten worden gevraagd worden deze als “niet eerlijk” zijnde beschouwd door de rechter. DUWO (de studentenhuisvestingorganisatie in de Randstad, onder andere in Delft) vraagt op dit moment administratiekosten van €15 voor het afsluiten van een nieuw contract voor een onzelfstandige woning, wat een redelijk bedrag is.

(Misschien) Niet toegestaan:

Als degene waarvan je gaat huren zelf bemiddelingskosten, ook wel courtage, rekent, dan hoef je die niet te betalen. Immers valt er niets te bemiddelen als er maar twee partijen in het spel zijn. Alleen een derde partij, de bemiddelaar, kan deze kosten rekenen.

Sleutelgeld is iets wat altijd wordt beschouwd als “niet eerlijk”: er wordt geld gevraagd waar geen ‘wederdienst’ tegenover staat, oftewel je betaalt nergens voor. Een woning kan niet worden verhuurd als de huurder geen sleutels krijgt van de verhuurder. Daarom is het niet eerlijk dat een huurder geld moet betalen voor de sleutels, tenzij het in de vorm is van de borgsom zoals hierboven is omschreven. Als sleutelgeld wordt gevraagd voor een woning, probeer dan de huurbaas erop attent te maken dat dit niet mag. Mocht de nood hoog zijn voor een woning, dan kun je er altijd voor kiezen om het wel te betalen en per brief aan te geven dat dit een onterechte betaling was en dat je het verrekent met de verdere huur die je betaalt.

Mijn woning is slecht onderhouden. Wie moet dit oplossen?

Als je lang genoeg in de woning woont, komt vanzelf de dag dat het huis opgeknapt moet worden. De kranen gaan lekken, het verfwerk gaat bladderen. Wie moet nu wat opknappen? Hieronder vind je het in het kort. Voor een uitgebreide lijst of als iets een twijfelgeval is kan je terecht op de website van de huurcommissie (zie achterin).

De huurder

Bijna alles wat aan de binnenkant van de woning zit is voor de rekening van de huurder: het zogenaamde ‘klein onderhoud’. Het plafond dat gewit moet worden, de lekkende kraan, etc. Een vuistregel voor de verdeling huurder/verhuurder is dat alles wat door slijtage door de huurder aan de binnenkant kapot gaat, vervangen wordt door de huurder. Als er gerookt wordt moet het plafond vaker gewit worden, dus het is normaal dat de veroorzaker, de huurder in dit geval, dit doet. Verstoppingen van de riolering zijn een verhaal apart. Zolang deze zich binnen de muren van de kamer bevinden is de huurder aansprakelijk, daarbuiten is dit voor de verhuurder. Een speciaal geval is als de schade veroorzaakt wordt doordat de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt. Als de verhuurder het dak niet op tijd repareert kan er vocht naar binnen komen waardoor het plafond bruin wordt. In dit geval is de verhuurder ook verantwoordelijk voor het opnieuw witten van het plafond.

De verhuurder

Alles wat aan de buitenkant van de woning zit is voor de rekening van de verhuurder. Het dak dat weer waterdicht moet worden, de kozijnen die geschilderd moeten worden. Dit zijn meestal de grotere klussen waarbij ook hoge investeringen en specialistisch gereedschap bij komen kijken en die meestal maar eens in de zoveel jaar voorkomen. De verhuurder is in de meeste gevallen ook verantwoordelijk voor het onderhoud aan de cv-ketel, ondanks dat deze zich binnen de woning bevindt. Het kan ook zijn dat de schade, ook al zit deze aan de buitenkant van de woning, komt door nalatigheid van de huurder. Dit kan bijvoorbeeld zijn dat als er door de huurder frituurvet door de gootsteen wordt gegooid,  wat een verstopping buiten de woning veroorzaakt. De verhuurder moet dit repareren volgens zijn verplichtingen maar mag die kosten op zijn beurt natuurlijk wel weer verhalen op degene die de schade heeft veroorzaakt. Frituurvet hoort niet in de gootsteen thuis, dus in dit geval kunnende kosten voor het verhelpen van de verstopping doorberekend worden aan de huurder.

Servicecontract

Zoals eerder is aangegeven is huurrecht op veel plaatsen een dwingend recht, er mag dus niet van afgeweken worden. Het onderhoud valt onder het deel van het recht dat semi-dwingend is. Dit betekent dat er van afgeweken mag worden, maar alleen ten voordele van de huurder. In het huurcontract kan worden opgenomen dat er sprake is van een zogenaamd servicecontract waarin staat welke van de onderhoudsverplichtingen van de huurder worden gedragen door de verhuurder. Vaak wordt er voor zo’n servicecontract een klein bedrag in rekening gebracht.

Mijn verhuurder weigert een gebrek te verhelpen. Wat moet ik nu doen?

Wat moet je doen als je voordeur door de wind uit het kozijn is geblazen, maar de verhuurder het niet voor je wil oplossen? Of als het dak lekt? Dit soort zaken verstoren het woongenot zeer ernstig en als de verhuurder het niet wil oplossen nadat het schriftelijk aan hem is gemeld kun je twee dingen doen.

  1. Het zelf (laten) repareren, en de kosten hiervoor doorberekenen aan de verhuurder (bijvoorbeeld door huur in te houden).
  2. Naar de huurcommissie stappen. Deze stellen tijdelijk een nieuwe, lagere, huurprijs vast, afhankelijk van de ernst van het achterstallig onderhoud. Dit moet de verhuurder er toe aanzetten om de gebreken te gaan verhelpen, want zolang het niet is verholpen blijft de huurprijs voor de woning zeer laag.

Mag mijn huisbaas mijn kamer in?

Niemand, dus ook niet je huisbaas, mag zonder toestemming je huis binnenkomen. Dat geld dus ook voor de gemeenschappelijke ruimtes! Je hebt namelijk recht op ongestoord woongenot en dat houdt in dat ook je privacy gewaarborgd wordt. Een huisbaas heeft net zo veel recht om binnen te komen als een willekeurige vreemde. Uitzondering: dit gaat niet op als hij onderhoud moet plegen. Hij moet aankondigen wanneer dat gebeurt, en een huurder moet hem de ruimte geven het onderhoud uit te voeren.

Ik wil mijn huur opzeggen. Hoe doe ik dat?

Als de huurder de huur opzegt, is het enige waaraan gedacht moet worden de opzegtermijn. Deze is meestal één maand, maar deze kan ook contractueel langer zijn met een maximum van 3 maanden. Als de huur is opgezegd moet de kamer in originele staat weer worden opgeleverd en eventueel kunnen spullen en veranderingen worden doorverkocht aan de nieuwe huurder. Als de kamer in goede staat is opgeleverd moet de borgsom teruggegeven worden aan de huurder. Herinner de verhuurder hier eventueel aan. Voor je eigen zekerheid én die van de verhuurder is het beste om je huur schriftelijk op te zeggen per aangetekende brief met handtekening retour.

Mijn huisbaas zegt de huur op. Kan dat?

De verhuurder kan niet zomaar de huur opzeggen, als huurder heb je huurbescherming. Vaak proberen huurbazen wel om je onterecht uit je kamer te krijgen, bijvoorbeeld omdat ze het huis willen verkopen, maar koop breekt geen huur. Dit betekent dat het huis ook verkocht kan worden met de huurders erin. Er zijn maar 7 redenen waarom een verhuurder de huur kan opzeggen. Behalve dat de verhuurder maar 7 redenen heeft, heeft hij ook te maken met een langere opzegtermijn van 3 maanden plus een extra maand voor ieder jaar dat de huurder er heeft gewoond, met een maximum van 6 maanden. Dit betekent dat jij als huurder die al 3 jaar in een kamer woont er nog 6 maanden mag blijven wonen als de verhuurder met geldige reden de huur opzegt. In alle gevallen waarbij de verhuurder de huur wil opzeggen en de huurder niet akkoord gaat, zal tussenkomst van een rechter nodig zijn. De redenen waarmee de verhuurder de huur kan opzeggen zijn:

  1. Geen goed huurder. Je moet als huurder het heel bont hebben gemaakt al wil je als geen goed huurder aangemerkt worden. Goede manieren om geen goed huurder te worden zijn constant je huur niet betalen, de woning vernielen, overlast veroorzaken, etc.
  2. Dringend eigen gebruik. Mocht de verhuurder dringend een huis nodig hebben om zelf in te wonen dan kan dit als opzeggrond gelden. Voordat een rechter dit toe kent zal de verhuurder aan moeten tonen dat hij meer belang heeft bij de woning dan de huurder. Als de eigen woning van de verhuurder afgebrand is zou dit bijvoorbeeld kunnen gelden.
  3. Weigering redelijk aanbod. Mocht je contract vernieuwd moeten worden (door een verbouwing, verandering van de huurvoorwaarden, etc.) dan kan je besluiten daar niet mee akkoord te gaan. Een rechter kan dan wél besluiten dat de veranderingen niet ernstig in je nadeel zijn en dus redelijk. Na een afweging van de belangen van de huurder en de verhuurder kan de rechter dan je huurcontract ontbinden. Dit geldt niet als je verhuurder de huurprijs wil veranderen (of je op wat voor manier dan ook meer wil laten betalen) en je daarvoor een nieuw contract wil geven, er moet iets veranderen aan de woning voordat je contract vernieuwd hoeft te worden.
  4. Wijziging bestemmingsplan. Als student kun je boven een winkel wonen, of zelfs in een pand dat een winkelbestemming heeft (gekregen). In dit geval komt het gebruik niet overeen met wat het eigenlijk gebruik van het pand zou moeten zijn en kan het huurcontract worden opgezegd.
  5. Hospita (9 maanden). Gedurende de eerste 9 maanden van het huren van een hospitakamer kan de hospita besluiten dat je niet in het huis past, dit is een soort proefperiode. De hospita kan de huur in de eerste 9 maanden opzeggen zonder reden. Wel geldt dezelfde opzegtermijn hiervoor, namelijk 3 maanden.
  6. Campuscontract. Het campuscontract is ingevoerd om de doorstroming van studentenkamers te bevorderen. Als je in een kamer woont die is aangemerkt is als studentenkamer (bijna alle woningen van DUWO) dan kan je huur opgezegd worden als je geen student meer bent.
  7. Contract loopt af. Vanaf 1 januari 2017 kan je een kamer tijdelijk huren. Voor onzelfstandige woningen (met gedeelde voorzieningen) kan een tijdelijk contract van maximaal 5 jaar gebruikt worden en voor zelfstandige woningen een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar. De verhuurder moet je tijdig melden dat het contract verloopt, anders gaat deze automatisch over in een contract voor onbepaalde tijd.

Ik ben het niet eens met mijn huisbaas. Wat nu?

Het kan altijd voorkomen dat er onenigheid ontstaat tussen de verhuurder en de huurder. Dit kan gaan over alle onderwerpen die in deze reader zijn geschreven.  Sommige problemen zijn onderling goed op te lossen, andere problemen zijn een stuk ingewikkelder. Zodra je het gevoel heb dat je meer informatie wil hebben over het probleem of als de huisbaas zijn machtspositie misbruikt kun je altijd langskomen bij het Steunpunt van de VSSD. Samen kunnen we kijken naar een oplossing van jouw probleem, maar kom wel op tijd zodat we nog wat aan de situatie kunnen doen. Met veel problemen kan je ook naar de huurcommissie. Voor een procedure bij de huurcommissie is het belangrijk dat er brieven naar de verhuurder verstuurd worden waarin het probleem dat jij als huurder hebt wordt benoemd, samen met een mogelijke oplossing voor het probleem en een termijn waarin het probleem opgelost moet zijn. Pas als de verhuurder een paar van deze brieven heeft genegeerd kan de huurcommissie optreden. De uitspraak van de huurcommissie is voor beide partijen bindend, tenzij een van de partijen de beslissing aanvecht bij het kantongerecht. Deze neemt echter vaak het advies van de huurcommissie over. Iets dat nooit uit het oog mag worden verloren, is dat je aan het einde van de dag nog door de deur moet kunnen met elkaar. Dit is letterlijk bedoeld als je in een hospitakamer woont, want je moet dan door dezelfde deur als je huisbaas die je al die klachtbrieven heb gestuurd en misschien wel voor de huurcommissie heb gesleept. Ook als je huisbaas niet in hetzelfde huis woont, is het raadzaam om de sfeer niet zo ver te verpesten dat je elkaar niet meer recht in de ogen kan kijken. Soms is het daarom bij erg grote ruzie beter voor je eigen leefplezier om je kamer te verlaten en een nieuwe te zoeken. Mocht dit het geval zijn dan kun je onderhandelen met je huisbaas over een “verhuisvergoeding”: geld wat jij zou krijgen als je vrijwillig het huis verlaat. Verhuizen kost geld, zoals geld voor nieuw behang, vloerbedekking, etc., neem dit ook mee in het bepalen van de hoogte van deze “oprotpremie”.

Wat is onderhuur?

Onderhuur is als iemand zijn kamer op dat moment niet gebruikt en deze wil verhuren aan een ander. Er zijn veel redenen waarom iemand zijn eigen kamer niet gebruikt en deze wil doorverhuren aan een ander. In het algemeen geldt dat er een goede reden moet zijn voor de einddatum, anders wordt het onderhuurcontract automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Voor de wet zijn er eigenlijk maar twee situaties mogelijk:

  1. De verhuurder verhuurt zijn kamer, omdat hij zelf tijdelijk ergens anders gaat wonen en na die periode wil terugkeren. Met studentenkamers gebeurt dit heel vaak, bijvoorbeeld tijdens stages in het buitenland.
  2. De verhuurder koopt een huis, maar gaat daar niet direct wonen. In plaats daarvan verhuurt hij het eerst aan iemand, om er later alsnog zelf in te gaan wonen. Maar dan moet aantoonbaar zijn dat de huurder na die periode het huis zelf dringend nodig heeft.

De huisbaas kan zo’n contract voor tijdelijke huur opstellen, maar ook een student die een tijd naar het buitenland gaat kan een onderhuurcontract opstellen. Hij moet dan wel toestemming gevraagd hebben aan zijn huisbaas of hij zijn kamer mag onderverhuren aan een ander in de tijd dat hij zelf weg is. Onderhuur is toegestaan in Nederland, tenzij in het contract vermeld staat dat het niet toegestaan is, en heeft als doel om meer kamers beschikbaar te krijgen en zo de kamernood onder studenten te verlichten. Andere namen waaronder onderhuur ook wel bekend staat in de wet is tussenhuur of diplomatenovereenkomst.

Valkuilen

Aan onderhuur zitten niet zoveel valkuilen voor de onderhuurder, maar wel voor de huurder. Het enige waarvoor de onderhuurder moet zorgen is dat hij de kamer op tijd heeft verlaten en deze daarbij netjes achterlaat. De huurder moet echter op meer punten letten. Allereerst moet de huurder in het contract een vaste datum noemen waarop de kamer moet zijn verlaten door de onderhuurder. Soms komt het voor dat het verblijf in het buitenland verlengd wordt, bijvoorbeeld een stage waar een vakantie aan vastgeplakt wordt. Als de datum waarop de woning leeg moet zijn, verschoven wordt, kan dit gevaarlijk zijn. Immers kan de onderhuurder in het pand zich gaan beroepen op huurbescherming: hij heeft min of meer dezelfde rechten als dat de huurder bij de verhuurder heeft. Als je dan als huurder terugkomt moet je dan eerst nog een lastige onderhuurder uit je woning krijgen voordat je er zelf weer in kan. Om misbruik van onderhuur te voorkomen moet bij het beëindigen van het onderhuurcontract de originele eigenaar of huurder van de kamer er belang bij hebben dat hij weer in bezit komt van zijn kamer.

Wat te doen?

Als je kamer in onderhuur wil doen is het handig om dit eerst te overleggen met je huisbaas of woningbouwvereniging. Soms kan de huisbaas de onderhuur voor jou regelen, DUWO wil bijvoorbeeld graag weten als je naar het buitenland gaat of zij jouw kamer voor jou kunnen verhuren. Als je zelf een kamer in onderhuur aanneemt, betekent het automatisch dat je later nogmaals een kamer moet vinden en dat er een uiterste datum voor staat, namelijk de einddatum die in het onderhuur contract staat. Het prettige is wel dat je gewoon een goede uitvalsbasis hebt om vanuit te zoeken, en met een beetje geluk kan je ook nog in het complex waar je woont wat vinden.